DPE collectif obligatoire : les limites de l’échantillonnage
Le DPE collectif devient progressivement obligatoire pour l’ensemble des immeubles d’habitation en copropriété, y compris ceux de moins de 50 lots depuis le 1er janvier 2026.
S’il constitue un outil structurant pour évaluer la performance énergétique d’un immeuble, sa mise en œuvre repose sur une condition technique souvent sous-estimée : l’homogénéité réelle des logements, indispensable pour recourir à la méthode par échantillonnage.
👉 Un DPE collectif fondé sur des hypothèses d’homogénéité erronées peut produire des résultats inexacts, fragiliser juridiquement la copropriété et conduire à des décisions de travaux inadaptées.
Qu’est-ce qu’un DPE collectif ?
Le DPE collectif évalue la performance énergétique globale d’un immeuble à usage d’habitation à partir :
des caractéristiques du bâti,
des systèmes de chauffage,
de la production d’eau chaude sanitaire (ECS),
de la ventilation,
et des consommations conventionnelles.
Il permet notamment :
d’attribuer une étiquette énergétique et climatique à l’immeuble,
d’orienter les décisions en assemblée générale,
de servir de base à certains dispositifs réglementaires et financiers.
DPE collectif et méthode par échantillonnage : de quoi parle-t-on ?
Pour des raisons de coût et de faisabilité, le DPE collectif peut être réalisé :
soit par une analyse exhaustive de l’ensemble des lots,
soit par échantillonnage, à partir d’un nombre limité de logements considérés comme représentatifs.
⚠️ Cette méthode n’est autorisée que sous une condition stricte : l’homogénéité réelle des lots.
Homogénéité des lots : une condition indispensable
Un immeuble ne peut être considéré comme homogène que si l’ensemble des logements présente des caractéristiques similaires sur plusieurs points techniques majeurs.
Isolation
mêmes parois déperditives,
niveaux d’isolation comparables (murs, planchers, plafonds),
absence de rénovations isolées sur certains logements.
Ventilation
même type de ventilation (naturelle, VMC simple flux, hygroréglable, etc.),
fonctionnement équivalent sur l’ensemble des lots,
absence de systèmes individuels hétérogènes.
Systèmes de chauffage
chauffage collectif ou individuel identique,
mêmes émetteurs (radiateurs, planchers chauffants),
mêmes dispositifs de régulation.
Eau chaude sanitaire (ECS)
production collective ou individuelle uniforme,
technologies et rendements comparables.
👉 Dès qu’un de ces critères varie de manière significative, l’homogénéité n’est plus garantie.
Pourquoi l’hétérogénéité est fréquente en copropriété
Dans la pratique, de nombreux immeubles — notamment ceux de moins de 50 lots — présentent :
des fenêtres remplacées au fil du temps,
des isolations intérieures ponctuelles,
des modifications individuelles de chauffage ou de production d’ECS,
des systèmes de ventilation modifiés ou neutralisés.
👉 Sur le papier, l’immeuble peut sembler homogène.
👉 Dans les faits, il ne l’est souvent plus.
C’est précisément dans ces situations que la méthode par échantillonnage devient inadaptée.
DPE collectif par échantillonnage : quels risques ?
Un DPE collectif réalisé sur une base d’homogénéité erronée peut entraîner :
une étiquette énergétique non représentative,
des décisions de travaux inadaptées,
des surcoûts pour la copropriété,
des contestations en assemblée générale,
une fragilité juridique en cas de contrôle ou de litige.
👉 Le DPE collectif engage la copropriété sur des choix structurants. Il ne s’agit pas d’un simple document informatif.
Ce que rappelle la doctrine technique
Les principes méthodologiques encadrant le DPE collectif, issus des textes réglementaires et des recommandations de l’ADEME, sont clairs :
👉 L’échantillonnage n’est recevable que si les logements sont réellement comparables.
👉 À défaut, une approche plus exhaustive ou différenciée est indispensable.
DPE collectif et immeubles de moins de 50 lots : une vigilance accrue
Contrairement aux grandes copropriétés récentes, les immeubles de petite taille sont souvent :
plus anciens,
rénovés de manière progressive et non coordonnée,
fortement hétérogènes d’un logement à l’autre.
👉 Plus l’immeuble est petit, plus l’analyse fine est essentielle.
Un DPE collectif standardisé peut alors produire une vision trompeuse de la réalité énergétique.
Audit énergétique de copropriété : le bon niveau d’analyse
Lorsque l’homogénéité n’est pas clairement établie, un audit énergétique permet :
d’identifier précisément les différences entre les lots,
d’analyser des scénarios de travaux réalistes,
de sécuriser les décisions en assemblée générale,
d’éviter des erreurs coûteuses.
Notre approche chez AUDITAG
Chez AUDITAG, nous accordons une attention particulière à :
la réalité technique du bâti,
la vérification systématique de l’homogénéité avant tout échantillonnage,
la cohérence entre DPE collectif, audit énergétique et projets de travaux.
👉 Nous privilégions la fiabilité des résultats à une approche simplifiée, afin de sécuriser durablement les décisions des copropriétés.
En résumé
✔ Le DPE collectif devient obligatoire, y compris pour les immeubles de moins de 50 lots
✔ La méthode par échantillonnage n’est valable qu’en cas d’homogénéité réelle
✔ Isolation, ventilation, chauffage et ECS doivent être comparables
✔ Une copropriété hétérogène nécessite une analyse plus approfondie
👉 Un DPE collectif pertinent commence toujours par une question simple :
les logements sont-ils réellement homogènes ?
